40aa3_dong_nai.jpg

Bất động sản Đồng Nai tiềm ẩn nhiều rủi ro

Cao Ban

Giá đất nền tại các thị xã Long Thành, Nhơn Trạch (Đồng Nai) liên tục tăng khi có tin tức quy hoạch. Ảnh: Thành Hoa

(TBKTSG Online) – Nhờ bộ máy hạ tầng vật chất kết nối với Thành Phố Sài Gòn đang được hoàn thiện, thị phần đất đai tỉnh Đồng Nai đang tăng trưởng nóng, song cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, theo tin tức tại toạ đàm về thị phần đất đai của tỉnh này diễn ra ngày 14-9.

Trong các tỉnh phụ cận Thành Phố Sài Gòn, Đồng Nai sở hữu lợi thế lớn vì nằm ở vị trí giao điểm của nhiều tuyến giao duyệt yn trọng như quốc lộ 1A, tuyến đường sắt Bắc-Nam, cao tốc Thành Phố Sài Gòn-Long Thành-Dầu Giây, Bến Lức-Long Thành, Dầu Giây-Phan Thiết, cầu Phước Khánh nối Cần Giờ với Nhơn Trạch và tuyến Metro Bến Thành-Suối Tiên dự định sẽ kết nối với thành thị Biên Hòa…

Đặc biệt, công trình Cảng Hàng không quốc tế Long Thành đã làm cho thị phần đất đai Đồng Nai thành chọn lựa ưu ái của các nhà đầu tư Thành Phố Sài Gòn trong xu hướng giãn dân ra các thành thị vệ tinh khi nội ô đã khan hiếm quỹ đất.

Theo số liệu đưa ra tại toạ đàm “Thị trường Bất động sản Đồng Nai: Nhận diện thời cơ và rủi ro” do Báo Đầu tư tổ chức, hiện Đồng Nai đã lôi kéo gần 300 công trình đất đai của các tổ chức trong và ngoài nước. Trong đó, nhiều công trình có số vốn đầu tư lên đến hàng tỉ đô la Mỹ.

Còn theo thống kê của Savills, tính tới hết năm 2016, Đồng Nai có tổng cộng 55 công trình đất đai, cung cấp gần 30.200 mặt hàng đất đai (căn hộ, nền đất) trên thị phần sơ cấp và thứ cấp. Tuy nhiên, trong tổng nguồn cung, thị phần thứ cấp chiếm áp đảo (90%) với khoảng 27.600 mặt hàng. Trong khi đó, thị phần sơ cấp chỉ có khoảng 2.600 mặt hàng, cho thấy những biệt hiệu bất ổn trong vững mạnh đất đai tại tỉnh này.

Nhìn tổng thể, các nhà đầu tư vào Đồng Nai trong thời kì qua tập kết chính yếu vào đất nền với tiêu chí dài hạn từ 5-7 năm. Giá đất Đồng Nai khá phải chăng, từ 4-4,5 triệu đồng/m2 tại Long Thành, Nhơn Trạch; 3,5 triệu đồng/m2 tại Trảng Bom, Giang Điền.

Trong cơn sốt dẻo, thị phần đã xuất hiện hiện tượng đầu tư tự phát, người dân có quỹ đất nông nghiệp rộng khởi đầu chuyển đổi mục đích tiêu tiêu dùng đất, thực hành phân lô, bán nền tràn lan, dẫn đến phá hỏng quy hoạch.

“Vài năm trước, tôi đã chứng kiến nhiều lô đất 3.000-4.000 m2 bị xẻ ra bán làm cho thị phần sốt ảo, quy hoạch bị ‘băm nát’”, ông Nguyễn Minh Khang, quyền Tổng giám đốc Tập đoàn LDG đề cập.

Ông Khang cho biết, nhiều tổ chức nhanh nhanh chóng chóng đầu tư và mở bán các công trình tại Đồng Nai nhưng lại bỏ qua hạ tầng vật chất khoa học và hạ tầng vật chất xã hội nên ba, bốn năm sau vẫn không có người đến ở, rất hoang toàng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội đất đai Thành Phố Sài Gòn, lợi dụng tâm lý của các nhà đầu tư, 1 số tổ chức cò mồi đất đai đã đổi tên công trình, đổi tên chủ đầu tư, đổi thay mẫu mã, bổ sung các nhân tiện ích không đúng như duyệt y, thậm chí, kê khống chi phí và tiêu dùng “chim mồi” để câu kéo, lường đảo người mua.

Ông Nguyễn Thanh Lâm, Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Đồng Nai cho biết, những năm vừa mới đây thị phần đất đai tỉnh này phát triển thành tấp nập là nhờ vào sự vững mạnh hạ tầng hạ tầng vật chất, đặc trưng là công trình trường bay quốc tế Long Thành.

Tuy nhiên, với phần đất 21.000 héc ta vòng vo trường bay Long Thành được quy hoạch làm cho khu công nghiệp, khu thị thành, phụ trợ cho dân cư hiện đã được tỉnh cho dừng lại để điều chỉnh cho thích hợp.

Để ngăn chặn hiện trạng phân lô bán nền tràn lan, tỉnh Đồng Nai cũng nhất thời ngưng không cấp phép tách thửa để trình xin quy định tách thửa mới.

Theo ông Lâm, hiện có 3 hàng ngũ công trình đất đai ở Đồng Nai. Nhóm thứ nhất hình thành trong các khu thị thành hiện có như thành thị Biên Hòa, phố Long Thành, Trảng Bom, Long Khánh. Tuy nhiên, quỹ đất trọng tâm dành cho hàng ngũ này đã được đầu tư gần hết.

Nhóm thứ 2 tâp trung ở vùng ven của những phố, thị thành, chưa có sự kết nối đồng bộ với hạ tầng vật chất chính, hạ tầng vật chất xã hội cũng chưa cam kết. Những công trình của hàng ngũ này có diện tích từ 200-300 héc ta, chính yếu là đất nền, tổng vốn đầu tư lớn nên kèm theo sẽ phân kỳ đầu tư và kêu gọi nhiều nhà đầu tư, đề cập cả nhà đầu tư thứ cấp. Loại hình này đòi hỏi thời kì đầu tư từ 5-7 năm.

Nhóm thứ 3 tập kết vòng vo những địa bàn đón đầu quy hoạch, chưa có hạ tầng vật chất khoa học và hạ tầng vật chất xã hội. Với loại hình này, nhà đầu tư cần có kỹ năng kỹ sảo, vốn đầu tư mạnh để hạn chế rủi ro do thời kì đầu tư có thể kéo dài trên 10 năm.

Mời xem thêm

Trong cơn sốt… đất ở bên kia Cát Lái!