Chuyên gia: TP.HCM nên cho xây căn hộ diện tích nhỏ ở ngoại thành
Cao Ban
 |
| Mô hình căn hộ thương nghiệp diện tích 20-30 m2 đã từng được TP.HCM cho phép thể nghiệm thực hành. Ảnh minh hoạ: TL |
(TBKTSG Online) – Các chuyên gia cho rằng TP.HCM nên coi xét cho phép vun đắp căn hộ thương nghiệp có diện tích dưới 45 m2 tại các thị xã, thị xã ngoại thành và với số lượng không vượt quá 25-30% tổng số căn hộ của công trình để đáp ứng nhu cầu của thị phần.
Luật không tương thích
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng đã có bất cập trong quy định tiêu chí bề ngoài căn hộ chung cư nhà đất thương nghiệp, nhà đất xã hội trong thời kỳ thực hành Luật Nhà ở 2005. Ở thời điểm đó, Luật Nhà ở 2005 quy định căn hộ chung cư phải có diện tích sàn tối thiểu 45 m2.
Trên cơ sở vật chất này, Bộ Xây dựng đã ban hành “Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 về Nhà ở – Nguyên tắc cơ bản để thiết kế” (TCVN 4451:2012) quy định căn hộ nhà đất thương nghiệp có diện tích không rẻ hơn 45 m2.
Tuy nhiên, khi tiêu chí này ứng dụng vào thực tiễn tại nhiều địa phương thì không thích hợp do nhu cầu nhà đất của các địa phương rất nhiều hình thức, không đồng đều. Đặc biệt, tại Hà Nội, TP.HCM và 7 tỉnh thành loại 1, quỹ đất tăng trưởng nhà đất thương nghiệp, nhà đất xã hội có trị giá rất cao, cần được tiêu dùng chắt bóp và hiệu quả.
Ông Châu cho hay, trên thực tại, Bộ Xây dựng và UBND TP.HCM đã bằng lòng cho thể nghiệm vun đắp căn hộ chung cư nhà đất thương nghiệp có diện tích tối thiểu 38 m2 sàn với 1 tỷ lệ cố định tại 1 số công trình.
Luật Nhà ở 2014 đã giải quyết những bất cập và giảm thiểu nêu trên, bởi thế chỉ quy định “tiêu chí diện tích của từng loại nhà đất thương nghiệp do chủ đầu tư công trình quy chế tuyển chọn nhưng phải bảo đảm thích hợp với quy hoạch chi tiết vun đắp, tiêu chí, quy chuẩn vun đắp, kiến trúc nhà đất và nội dung quy chế chủ trương đầu tư công trình vun đắp nhà đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Điều đáng đề cập, Luật Nhà ở mới thay thế Luật Nhà ở 2005 đã có nhưng đến nay Bộ Xây dựng vẫn chưa ban hành Quy chuẩn khoa học đất nước về nhà chung cư thay thế TCVN 4451:2012.
“Hiện không có sự tương thích trong bộ máy luật pháp về vun đắp và nhà đất. Trong khi TCVN 4451:2012 vẫn còn hiệu lực, quy định căn hộ thương nghiệp phải có diện tích tối thiểu 45 m2 thì Luật Nhà ở 2014 lại không nhắc tới mục tiêu này”, ông Châu đề cập.
Nên dừng tỷ lệ căn hộ
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành cho biết, cách đây vài năm, Đất Lành đã được Bộ Xây dựng cho thể nghiệm làm cho căn hộ thương nghiệp diện tích 30-40 m2. Số căn hộ này được tiêu thụ chóng vánh và đã đưa vào tiêu dùng trên ba năm, được chủa quản chặt chẽ, quy củ.
Ông Đực cho hay chương trình tăng trưởng nhà đất xã hội nhằm tăng trưởng nhà cho người thu nhập rẻ được nỗ lực thực hành nhiều năm qua, nhưng đã bại trận. Nhà ở xã hội với giá khoảng 1 tỉ đồng/căn chỉ được bán cho 1 số đối tượng cố định, có thu nhập ổn định với giấy má khôn xiết phức tạp. Trong khi đó, những người có thu nhập dưới 10 triệu đồng/tháng chẳng thể nào tiếp cận được loại nhà này, đề cập cả nhờ gói nguồn hỗ trợ hỗ trợ 30.000 tỉ đồng.
Do vậy, nhu cầu căn hộ thương nghiệp diện tích nhỏ rất lớn, thích hợp với sức mua của người nghèo tỉnh thành. “Không thể đề cập xây căn hộ diện tích nhỏ sẽ làm cho hình thành khu ổ chuột rồi từ đó cấm luôn. Ổ chuột có hình thành hay không nằm ở việc làm cho loại nhà này như thế nào, chủa quản và vận hành ra sao”, ông Đực đề cập.
Ông Châu của HoREA cũng cho rằng nhu cầu căn hộ nhà đất xã hội, căn hộ thương nghiệp diện tích nhỏ của công chức, nhân viên nhà nước, cán bộ nhóm vũ trang, sinh viên, người sống chưa có hôn phối, các cặp vợ chồng trẻ, người cần lao cần lao và người nhập cư là rất lớn.
Trong khi Luật Nhà ở 2014 đã giao thẩm quyền cho Chính phủ, Bộ Xây dựng và UBND các tỉnh, tỉnh thành trực thuộc trung ương quy chế về tiêu chí bề ngoài nhà đất thương nghiệp, nhà đất xã hội thích hợp với nhu cầu và điều kiện cụ thể của từng địa phương.
Do vậy, TP.HCM nên cho phép căn hộ chung cư nhà đất thương nghiệp có diện tích tối thiểu 25 m2 sàn, nhưng phải bảo đảm thích hợp với quy hoạch.
“Tỷ lệ căn hộ có diện tích từ 25 m2 sàn đến dưới 45 m2 sàn nên được quy định không vượt quá 25-30% tổng số căn hộ của chung cư. Ngoài ra, loại căn hộ này xây tại các thị xã, thị xã ngoại thành thì thích hợp hơn”, ông Châu buộc phải.
Theo trạng sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, việc trục lợi về căn hộ diện tích nhỏ chỉ xảy ra khi công việc chủa quản nhà nước về quy hoạch yếu kém. Chủ đầu tư thường xin mục tiêu về quy mô dân số cao, sau đó dồn nén quy mô dân số cho vừa mục tiêu quy hoạch duyệt y việc giảm tối đa diện tích các căn hộ. Do đó, cơ quan chủa quản nhà nước cần phải công khai công việc quy hoạch, dự đoán, giảm thiểu để đơn vị trục lợi.
Khi diện tích căn hộ giảm thì phần sở hữu riêng giảm nhưng các mục tiêu khoa học, dân số đã duyệt y vẫn phải tuân thủ. Theo lẽ đó, việc giảm diện tích căn hộ có tác động đến người tiêu dùng nhưng không tác động đến cơ sở vật chất cơ sở vật chất chung của xã hội.
Mời xem thêm
TP.HCM không cho xây căn hộ thương nghiệp 25m2
Bộ Xây dựng đồng ý cho xây căn hộ thương nghiệp diện tích nhỏ