Đây là 1 trong những vấn đề được các nhà kỹ thuật đưa ra phân tách tại buổi toạ đàm “Thị trường Bất động sản Đồng Nai: Nhận diện thời cơ và rủi ro” diễn ra tại TP.HCM sáng 14/9.
Nở rộ công trình đất nền
Đánh giá về định hướng tăng trưởng cơ sở vật chất liên lạc của Đồng Nai, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, ngoài dựa trên khung tăng trưởng liên lạc vùng, Đồng Nai còn đi theo định hướng tăng trưởng các trục hướng tâm và vòng đai.
Định hướng này giúp Đồng Nai có được sức quyến rũ đối với nhà đầu tư trong và ngoài nước, nhất là khi quỹ đất tại TP.HCM càng ngày càng thu hẹp.
Theo TS Sử Ngọc Khương, nghiên cứu của Savills Việt Nam cho thấy, tính đến hết năm 2016, Đồng Nai có tổng cộng 55 công trình nhà đất, cung cấp gần 30.200 căn/nền trên thị phần sơ cấp lẫn thứ cấp. Thị trường thứ cấp chiếm 27.600 căn/nền tổng nguồn cung, khi mà đó nguồn cung hiện hữu trên thị phần sơ cấp chỉ khoảng 2.600 căn/nền.
“Hạ tầng liên lạc mang lại sinh lực cho nhà đất Đồng Nai. Thời gian qua, đất nền nơi đây được người mua đón nhận hơn so với các phân khúc khác và người mua hướng đến phương thức đầu tư dài hạn, từ 5 – 7 năm”, TS Sử Ngọc Khương cho hay.
Ông Nguyễn Thanh Lâm, Phó giám đốc Sở Xây dựng Đồng Nai cho biết, ngoài bộ máy cơ sở vật chất liên lạc kết nối vùng, Đồng Nai còn có lợi thế khác là Cảng hàng không quốc tế Long Thành đang rậm rịch vun đắp.
Theo ông Lâm, Đồng Nai đã quy hoạch 21.000ha vòng vèo trường bay Long Thành để khiến cho khu công nghiệp, khu tỉnh thành, phụ trợ cho dân cư. Tuy nhiên, hiện tại diễn biến đổi thay nên tỉnh đã dừng lại để điều chỉnh quy hoạch và xin quan niệm Chính phủ thuê khuyên bảo nước ngoài.
 |
| Những thời cơ và rủi ro của thị phần nhà ở Đồng Nai được các chuyên gia phân tách tại buổi toạ đàm. |
Đồng ý với quan niệm trên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội nhà ở TP.HCM (HoREA), Đồng Nai có lợi thế về vị trí địa lý khi nằm sát TP.HCM và đất nền là phân khúc nổi trội của tỉnh này thời kì qua.
Về quan niệm người mua đất nền đầu tư hay đầu tư, ông Châu cho rằng ai cũng có thể là nhà đầu tư, tức mua đi bán lại nhưng đầu tư là hành vi thu nhặt lượng lớn mặt hàng đủ để chi phối giá rồi khiến cho giá theo ý mình và khống chế thị phần.
“Nếu hành vi đầu tư đơn lẻ, chưa tác động hiểm nguy tới lợi quyền người sử dụng thì còn ưng ý được. Nhưng đầu tư theo quy mô khiến cho lũng đoạn thị phần thì vô cùng nghiêm trọng”, Chủ tịch HoREA nhắc.
Cẩn trọng tính pháp lý của các công trình
Tại buổi toạ đàm, ông Lê Hoàng Châu cho biết vừa mới đây HoREA nhận được đơn kêu cứu của 300 người dân tố hai doanh nghiệp cò mồi địa ốc. Bằng những thủ đoạn như đổi tên công trình, đổi tên chủ đầu tư để người mua không tậu được chủ đầu tư thật sự.
Thậm chí, doanh nghiệp cò mồi còn tự luôn tiện vẽ lại quy hoạch 1/500, thêm thắt nhiều luôn tiện ích không có trong công trình hay nâng mức giá so với giá chủ đầu tư đưa ra từ 100 – 200 triệu đồng. Các công trình có những lùm xùm này nằm tại quận Nhơn Trạch, Long Thành và Trảng Bom của tỉnh Đồng Nai.
Theo ông Châu, doanh nghiệp cò mồi trên còn sử dụng “chim mồi” để dẫn dắt người mua đi các công trình khác với công trình được giới thiệu đầu tiên. Để sáng tỏ thị phần và giảm thiểu thiệt hại cho người mua, theo ông Châu, những hành vi này, cơ quan chức năng cần mau chóng xử lý.
Liên quan đến hai doanh nghiệp cò mồi nhắc trên, ông Nguyễn Thanh Lâm cho biết, theo nguồn tin ông nắm được thì hai doanh nghiệp này đăng ký buôn bán tại TP.HCM và vụ việc đang được Bộ Công an vào cuộc dò la.
Để giảm thiểu những rủi ro trong giai đoạn đàm phán nhà đất, theo Luật sư Lâm Đăng Phúc, Phó giám đốc đơn vị luật Nguyên Giáp, mua bán nhà đất duyệt y giấy viết tay khi chưa có Giấy Chứng nhận quyền tiêu sử dụng đất (sổ đỏ) là sai luật. Người mua sẽ chịu thiệt khi nảy sinh tranh chấp.
Nếu có sổ đỏ, thường những trường hợp này lại không đủ điều kiện để đàm phán, giả tỉ nảy sinh vấn đề thừa kế. Một trong những người thừa kế bán đi thì người mua dễ bị tranh chấp. Ngoài ra, trường thỏa thuận sở hữu thì người mua cũng chịu thiệt.
Theo trạng sư Phúc, đàm phán đa dạng nữa là mua bán đất nông nghiệp, mục đích mua bán chỉ hướng và phân lô bán nền. Thường chủ đầu tư không duyệt y lớp lang quy định, tự phân lô bán, khách mua sẽ gặp rủi ro khi khiến cho hồ sơ hồ sơ có thể không khiến cho được nhưng chủ đầu tư cứ hứa hẹn.
Ngoài ra, có những trường hợp công trình đất nền lâm thời gọi là “chính thống”, đúng hồ sơ luật pháp nhưng do tổ chức cò mồi sản xuất và họ tiêu sử dụng chiêu trò. Chẳng hạn, cò mồi bằng nhiều thủ thuật và móc nối với các bên để tự nhận là chủ đầu tư công trình, viết các thỏa thuận mua bán nhưng thực tại người mua sẽ chẳng thể khiến cho sổ đỏ.
Để giảm thiểu rủi ro về pháp lý sau này, trạng sư Phúc khuyến cáo người mua nhà đất nên tậu hiểu thật kỹ lưỡng về công trình, chủ đầu tư cũng như sàn cò mồi để gửi gắm niềm tin.